鄭州市人民政府辦公廳

關(guān)于印發(fā)鄭州市土地出讓管理工作實(shí)施細則

(試行) 的通知

各開(kāi)發(fā)區管委會(huì ),各區縣(市)人民政府,市人民政府各部門(mén),各有關(guān)單位:

《鄭州市土地出讓管理工作實(shí)施細則(試行)》已經(jīng)市政府同意,現印發(fā)給你們,請認真遵照執行。

鄭州市土地出讓管理工作實(shí)施細則(試行)

為貫徹落實(shí)《鄭州市人民政府關(guān)于加強土地出讓管理工作的意見(jiàn)》(鄭政〔2021〕4號),加強土地供應計劃管理、市場(chǎng)價(jià)格體系管理、土地市場(chǎng)調控管理,依據相關(guān)法律法規,制訂本實(shí)施細則。

第一章 土地供應計劃管理

第一條 市人民政府統籌安排全市土地供應計劃編制工作,各開(kāi)發(fā)區管委會(huì ),區縣(市)人民政府根據全市統一安排開(kāi)展相關(guān)工作;各級資源規劃部門(mén)為土地供應計劃的編制主體,市資源規劃部門(mén)統籌編制全市年度土地供應計劃, 各開(kāi)發(fā)區、區縣(市)資源規劃部門(mén)負責本轄區內土地供應計劃編制工作。

第二條 市資源規劃部門(mén)應當提請市人民政府于每年的10月31日前,向各開(kāi)發(fā)區管委會(huì ),區縣(市)人民政府發(fā)布編制下一年度土地供應計劃的通知;供應計劃編制通知應明確計劃編制指導思想、工作重點(diǎn)、階段安排、任務(wù)分工以及對發(fā)布對象的要求和相關(guān)材料提供時(shí)間。

第三條 各開(kāi)發(fā)區,區縣(市)應當調查分析建設用地供應潛力,依據土地前期開(kāi)發(fā)程度、土地權屬狀況、土地利用計劃及轉用征收審批手續辦理情況、宗地規劃手續辦理情況等,綜合確定計劃期內可實(shí)施供應的建設用地。

第四條 各開(kāi)發(fā)區,區縣(市)應在組織開(kāi)展本轄區經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展情況、土地利用、地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等調查分析的基礎上,充分應用土地供應動(dòng)態(tài)調控數學(xué)模型成果,科學(xué)預測建設用地需求總量和結構,結合對本轄區、相關(guān)單位申報的建設用地需求審核情況,綜合確定建設用地需求量。

第五條 各開(kāi)發(fā)區,區縣(市)測算計劃期建設用地需求量時(shí),應當確定優(yōu)先保障的重點(diǎn)項目、重要產(chǎn)業(yè)和公共租賃住房建設用地需求量,充分體現產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向,落實(shí)租售并舉的住房保障制度。第六條 各開(kāi)發(fā)區,區縣(市)依據計劃期內可實(shí)施供應的建設用地量和測算的計劃期建設用地需求量,統籌確定年度土地供應計劃指標。

第七條 各開(kāi)發(fā)區,區縣(市)確定年度土地供應計劃指標時(shí),省級以上經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區(園區)、省級以上高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(園區)和省級產(chǎn)業(yè)集聚區的工業(yè)用地(含新型工業(yè)地)30%以上要實(shí)行“標準地”模式出讓,根據改革進(jìn)度逐步提升到100%。

第八條 各開(kāi)發(fā)區,區縣(市)確定年度土地供應計劃指標后,編制建設用地年度供應計劃表、圖等相關(guān)資料,計劃表應包括地塊位置、面積、規劃用途、產(chǎn)業(yè)類(lèi)別、省市重點(diǎn)項目類(lèi)別、擬采取供應方式、實(shí)施“標準地”出讓情況、公共租賃住房配建情況、計劃完成收儲時(shí)間、計劃完成供應時(shí)間等,圖件應統一以國土空間規劃“一張圖”為底圖,完成要素上圖。

第九條 各開(kāi)發(fā)區,區縣(市)完成編制年度土地供應計劃表、圖等相關(guān)資料,并經(jīng)開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、區縣(市)人民政府審核后,報送市資源規劃部門(mén)。

第十條 市資源規劃部門(mén)可會(huì )同相關(guān)部門(mén)按行政轄區、城市功能區、住房和各行業(yè)發(fā)展用地需求、土地用途和供應方式,統籌安排全市年度供應土地計劃指標,編制形成全市年度土地供應計劃,擬定全市年度土地供應計劃方案,制作供應計劃表、圖等相關(guān)資料。

第十一條 土地供應計劃方案應當包括但不局限于計劃的目的、意義、指導思想、原則、編制依據、適用范圍、計劃指標、政策導向和保障措施等內容。第十二條 市資源規劃部門(mén)應當將形成的年度土地供應計劃方案征詢(xún)各相關(guān)單位意見(jiàn),修改完善并經(jīng)市土地供應協(xié)調決策小組審議后,報市人民政府批準。根據經(jīng)濟發(fā)展和市場(chǎng)需求變化情況,確需調整年度土地供應計劃的,應報市人民政府批準后,重新對外發(fā)布。

第十三條 市資源規劃部門(mén)應在每年3月份前,公布年度土地供應計劃,年度土地供應計劃要突出對總量、結構的控制,發(fā)布渠道包括中國土地市場(chǎng)網(wǎng)、市資源規劃部門(mén)門(mén)戶(hù)網(wǎng)以及相關(guān)媒體和網(wǎng)站。各縣(市)資源規劃部門(mén)應同時(shí)在本部門(mén)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站對外發(fā)布。

第十四條 市資源規劃部門(mén)應會(huì )同市住房保障部門(mén)以及相關(guān)開(kāi)發(fā)區、區縣(市),根據年度土地供應計劃,結合區域商品房去化周期和銷(xiāo)售價(jià)格變化情況,合理分解形成四個(gè)開(kāi)發(fā)區、市內五區、上街區、中牟縣、新鄭市和滎陽(yáng)市的季度土地供應計劃;其余縣(市)可以根據年度土地供應計劃自行分解形成季度土地供應計劃。季度供應計劃要具體到宗地,重點(diǎn)突出對布局和時(shí)序的合理安排。

第十五條 季度土地供應計劃編制形成后,經(jīng)市土地供應協(xié)調決策小組審議,于每季度最后一個(gè)月的25日之前將下一季度土地供應計劃印發(fā)至各開(kāi)發(fā)區、區縣(市)。未列入季度土地供應計劃內的用地不得在本季度內完成供應。

第二章 市場(chǎng)價(jià)格體系管理

第十六條 市、縣(市)資源規劃部門(mén)要建立以基準地價(jià)、地價(jià)監測成果為基礎,以市場(chǎng)指導價(jià)為基本調控手段的土地市場(chǎng)價(jià)格體系。

第十七條 市資源規劃部門(mén)于每年年底前完成土地市場(chǎng)指導價(jià)修訂工作,經(jīng)市人民政府批準后,作為市土地供應協(xié)調決策小組決策參考依據。市場(chǎng)指導價(jià)制定完成后,自第二年起由財政部門(mén)合理確定采購方式選定修訂技術(shù)服務(wù)單位,保障修訂工作按時(shí)完成。

第十八條 市、縣(市)資源規劃部門(mén)按照規定每三年組織一次基準地價(jià)更新工作,原則上應在現行基準地價(jià)有效期屆滿(mǎn)之日前,經(jīng)本級人民政府批準后,對外發(fā)布實(shí)行。

第十九條 市住房保障部門(mén)應在土地評估前出具住宅用地的土地出讓前置條件,明確合理銷(xiāo)售參考房?jì)r(jià)(毛坯房?jì)r(jià)格和裝修價(jià)格),可按周邊實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格的10%浮動(dòng)確定;地價(jià)評估時(shí)采用剩余法的合理利潤值原則上應控制為10%。銷(xiāo)售參考房?jì)r(jià)隨土地出讓公告一并公示,土地出讓成交后在《國有建設用地使用權出讓合同》中進(jìn)行約定。2021年在鄭東新區、鄭州經(jīng)開(kāi)區、鄭州高新區,以及市內五區非城改項目?jì)溆玫叵刃性囉谩?/span>第二十條 產(chǎn)業(yè)用地的項目實(shí)施方案應在土地評估前完成審定,明確項目業(yè)態(tài)、物業(yè)自持比例等內容,為土地評估提供依據;評估過(guò)程中按照項目業(yè)態(tài)細分情況進(jìn)行評估,并結合該宗地上擬建項目的物業(yè)自持比例進(jìn)行修正后確定評估建議價(jià)。

第二十一條 市土地儲備機構原則上以同一委托評估期內的單宗地或相鄰宗地為評估單元,從入圍土地評估機構中隨機抽取3家委托進(jìn)行土地評估;擇優(yōu)選取不少于30名土地、房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)家建立評審專(zhuān)家庫,按照關(guān)聯(lián)回避原則從中隨機抽取3名家,對地價(jià)評估技術(shù)路線(xiàn)和結果合理性進(jìn)行評審并出具評審意見(jiàn),市土地儲備機構結合專(zhuān)家評審意見(jiàn)提出出讓起始價(jià)和供應初步方案。

第二十二條 市土地儲備機構應于增加剩余法評估試行期限屆滿(mǎn)前,組織完成對鄭東新區、鄭州經(jīng)開(kāi)區、鄭州高新區,以及市內五區非城改項目?jì)溆玫叵刃性囉们闆r的評價(jià)工作,將評價(jià)結果和推廣建議報市資源規劃部門(mén)審核后,由市資源規劃部門(mén)報請市人民政府審議,審議通過(guò)后逐步在全市范圍內推廣使用。

第二十三條 市土地儲備機構應根據需求網(wǎng)上征詢(xún)市發(fā)展改革、城建、住房保障、文物、人防、生態(tài)環(huán)境、農業(yè)農村、水利、民政等部門(mén)的土地供應意見(jiàn),相關(guān)部門(mén)應當在收到征詢(xún)意見(jiàn)后2個(gè)工作日內,完成土地供應相關(guān)意見(jiàn)回復。第二十四條 市土地儲備機構擬定土地供應初步方案,自評估報告備案之日起60日內報市資源規劃部門(mén)集體會(huì )審。市資源規劃部門(mén)根據會(huì )審通過(guò)的土地供應初步方案直接擬定土地供應方案,不再進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查,報請市人民政府審批。

第二十五條 市土地儲備機構負責因事權下放后引起的土地出讓、劃撥類(lèi)案件應訴,依申請進(jìn)行的信息公開(kāi)等工作。

第三章 土地市場(chǎng)調控管理

第二十六條 市大數據部門(mén)要會(huì )同市住房保障、資源規劃等業(yè)務(wù)部門(mén),依托電子政務(wù)外網(wǎng)搭建全市統一的土地供應動(dòng)態(tài)調控數學(xué)模型,建設土地供應管理網(wǎng)上會(huì )商系統,納入城市大腦(三期)項目統一實(shí)施,以土地供應管理一“事件”,接入全市“一網(wǎng)統管”平臺。

第二十七條 動(dòng)態(tài)調控數學(xué)模型應當包括但不僅限于以下數據:房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格(含新房、二手房)、區域去化周期、區域成交案例、安置房供應數量、租賃住房備案數量、二手房交易情況以及土地供應情況、土地供應計劃、地價(jià)動(dòng)態(tài)監測情況等。

第二十八條 動(dòng)態(tài)調控數學(xué)模型應實(shí)現數據即時(shí)提取和更新,數據應與市縣(市)住房保障、資源規劃部門(mén)業(yè)務(wù)系統上報部級業(yè)務(wù)系統的數據保持一致;需人工錄入的,應向市縣(市)住房保障、資源規劃部門(mén)開(kāi)放錄入端口。

第二十九條 動(dòng)態(tài)調控數學(xué)模型應具備對基礎數據的分析與預測功能,直觀(guān)呈現全市各區域房地產(chǎn)市場(chǎng)運行現狀,能夠結合土地供應的計劃安排預測出相關(guān)指數的變化情況,涉及部級監控指數的應與監測指數的生成算法保持一致,切實(shí)滿(mǎn)足房地產(chǎn)調控“穩預期”的要求。

第三十條 動(dòng)態(tài)調控數學(xué)模型和網(wǎng)上會(huì )商系統應做到共享復用,向市土地供應協(xié)調決策小組、市資源規劃部門(mén)、市土地儲備機構以及各開(kāi)發(fā)區、區縣(市)土地供應相關(guān)部門(mén)開(kāi)放服務(wù)賬號和應用端口,為土地供應計劃和方案的編制、會(huì )審和審定提供應用支撐,確保實(shí)現土地供應管理全流程業(yè)務(wù)閉環(huán)。

第三十一條 全市范圍內住宅用地可采取“限地價(jià)、競自持”方式出讓、熔斷后搖號方式出讓或熔斷后轉為一次競地價(jià)方式出讓。采取“限地價(jià)、競自持”、熔斷后搖號方式出讓的,報(競)價(jià)首次達到掛牌起始價(jià)的130%時(shí)熔斷。鄭東新區、鄭州經(jīng)開(kāi)區、鄭州高新區以及市內五區非城改項目?jì)溆玫?采取“限地價(jià)、競自持”方式出讓或熔斷后搖號方式出讓;城改項目用地采取熔斷后轉為一次競地價(jià)方式出讓,競價(jià)規則按現行規則繼續執行。全市范圍內商服和產(chǎn)業(yè)用地采取“價(jià)高者得”方式出讓,商服和產(chǎn)業(yè)用地的競價(jià)規則按現行規則繼續執行。

第三十二條 “限地價(jià)、競自持”方式出讓是指報(競)價(jià)達到熔斷價(jià)格后,依次進(jìn)行限時(shí)競自持比例和限時(shí)競配建面積后確定競得人的出讓方式;熔斷后搖號方式出讓是指報(競)價(jià)達到熔斷價(jià)格后,由網(wǎng)上交易系統隨機搖號確定競得人的出讓方式。

第三十三條 “限地價(jià)、競自持”出讓方式中,自持比例是指住宅商品房屋面積的自持比例(不含物業(yè)用房等公用房產(chǎn)面積),配建面積是指養老服務(wù)用房或公租房面積。

第三十四條 土地供應方案中需明確供應方式,以及相應的掛牌起始價(jià)、增價(jià)幅度、熔斷價(jià)格、起始自持比例(2%)、自持比例增幅(1%)、起始配建面積(200平方米)、配建面積增幅(50平方米)等內容。

第三十五條 全市范圍內,住宅用地及兼容住宅的用地土地出讓競買(mǎi)保證金繳納比例為掛牌起始價(jià)的50% (不足整數的進(jìn)位至整數),其他用地土地出讓競買(mǎi)保證金繳納比例為掛牌起始價(jià)的20% (不足整數的進(jìn)位至整數);土地出讓成交后,必須在10個(gè)工作日內簽訂出讓合同;合同簽訂后5個(gè)工作日內將競買(mǎi)保證金轉為土地出讓金,住宅用地和兼容住宅用地1個(gè)月內必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款,余款要按合同約定及時(shí)繳納。

第三十六條 住宅用地使用權網(wǎng)上交易分兩個(gè)環(huán)節進(jìn)行,第一環(huán)節為掛牌報價(jià)環(huán)節,第二環(huán)節為限時(shí)競價(jià)(依次競自持比例、配建面積)或搖號環(huán)節;搖號環(huán)節應由具備資質(zhì)的公證機構進(jìn)行公證或采用其他方式確保公信力。

第三十七條 住宅用地使用權網(wǎng)上交易時(shí),取得競買(mǎi)資格的競買(mǎi)人均可參與網(wǎng)上掛牌報價(jià)和限時(shí)競價(jià)或搖號。在網(wǎng)上掛牌報價(jià)和限時(shí)競價(jià)期內,競買(mǎi)人在滿(mǎn)足條件的情況下,可多次進(jìn)行報價(jià)(地價(jià)、自持比例和配建面積)。

第三十八條 掛牌報價(jià)期間,競買(mǎi)人初次報價(jià)不得低于掛牌起始價(jià),報價(jià)以增價(jià)方式進(jìn)行,每次加價(jià)不得小于規定的增價(jià)幅度且不得高于熔斷價(jià)格,應為一個(gè)增價(jià)幅度或其整數倍。

第三十九條 限時(shí)競自持比例期間,競買(mǎi)人初次投報自持比例不得低于起始自持比例,投報自持比例以增自持比例方式進(jìn)行,每次增加自持比例不得小于規定的自持比例增幅且不得高于100%,應為一個(gè)自持比例增幅或其整數倍。

第四十條 限時(shí)競配建面積期間,競買(mǎi)人初次投報配建面積不得低于起始配建面積,投報配建面積以增加配建面積方式進(jìn)行,每次增加配建面積不得小于規定的配建面積增幅且不得高于地塊地上建筑面積,應為一個(gè)配建面積增幅或其整數倍。

第四十一條 當競買(mǎi)人報價(jià)達到熔斷價(jià)格后,不再接受更高報價(jià),網(wǎng)上交易系統在掛牌報價(jià)期限截止時(shí)自動(dòng)出現以熔斷價(jià)格進(jìn)入競自持比例或搖號階段的選擇提示;當競買(mǎi)人投報自持比例達到100%時(shí),網(wǎng)上交易系統自動(dòng)出現以熔斷價(jià)格和100%自持比例進(jìn)入競配建面積階段的選擇提示;競買(mǎi)人應在規定時(shí)間內對網(wǎng)上交易系統的提示作出選擇,未在規定時(shí)間內作出選擇的視為不選擇進(jìn)入下一階段,經(jīng)網(wǎng)上交易系統確認有競買(mǎi)人選擇參與下一階段限時(shí)競價(jià)(自持比例、配建面積)或搖號的,系統進(jìn)入限時(shí)競價(jià)(自持比例、配建面積)或搖號程序。

第四十二條 競買(mǎi)人的報價(jià)(地價(jià)、自持比例、配建面積),一經(jīng)提交并經(jīng)網(wǎng)上交易系統服務(wù)器記錄,不得修改或者撤回。網(wǎng)上交易系統接受符合條件的有效報價(jià)(地價(jià)、自持比例、配建面積),即時(shí)更新顯示掛牌價(jià)格(地價(jià)、自持比例、配建面積)和有效報價(jià)人;限時(shí)競價(jià)(自持比例、配建面積)期間應從接受新的有效報價(jià)(自持比例、配建面積)起重新計時(shí),計時(shí)期間無(wú)新的有效報價(jià)(自持比例、配建面積)的,計時(shí)結束后限時(shí)競價(jià)隨之結束。

第四十三條 掛牌報價(jià)期限截止后,有多宗地進(jìn)入限時(shí)競價(jià)(自持比例、配建面積)或搖號的,網(wǎng)上交易系統按掛牌公告次序依次進(jìn)行限時(shí)競價(jià)(自持比例、配建面積)或搖號。

第四十四條 掛牌報價(jià)期限截止時(shí),無(wú)競買(mǎi)人進(jìn)行有效報價(jià)的,掛牌不予成交;只有一位競買(mǎi)人進(jìn)行有效報價(jià)但未達到熔斷價(jià)格的,該競買(mǎi)人即為競得人;有兩個(gè)或兩個(gè)以上競買(mǎi)人進(jìn)行有效報價(jià)但未達到熔斷價(jià)格的,報價(jià)最高的競買(mǎi)人即為競得人。

第四十五條 采取熔斷后搖號方式出讓,有效報價(jià)達到熔斷價(jià)格后,沒(méi)有競買(mǎi)人選擇進(jìn)入搖號階段的,觸發(fā)熔斷價(jià)格的競買(mǎi)人即為競得人,有競買(mǎi)人選擇進(jìn)入搖號階段的,網(wǎng)上交易系統隨機確定競得人。

第四十六條 采取“限地價(jià)、競自持”方式出讓,有效報價(jià)達到熔斷價(jià)格后,沒(méi)有競買(mǎi)人選擇進(jìn)入限時(shí)競自持比例階段的,觸發(fā)熔斷價(jià)格的競買(mǎi)人即為競得人。進(jìn)入限時(shí)競自持比例階段后,限時(shí)競自持比例期間無(wú)競買(mǎi)人進(jìn)行有效投報自持比例的,觸發(fā)熔斷價(jià)格的競買(mǎi)人即為競得人,有競買(mǎi)人進(jìn)行有效投報自持比例但未達到100%的,投報自持比例最高的競買(mǎi)人為競得人。有效投報自持比例達到100%后,沒(méi)有競買(mǎi)人選擇進(jìn)入限時(shí)競配建面積階段的,投報100%自持比例的競買(mǎi)人即為競得人。進(jìn)入限時(shí)競配建面積階段后,限時(shí)競配建面積期間無(wú)競買(mǎi)人進(jìn)行有效投報配建面積的,投報自持比例100%的競買(mǎi)人即為競得人,有競買(mǎi)人進(jìn)行有效投報配建面積但未達到配建面積上限的,投報配建面積最高的競買(mǎi)人為競得人,達到配建面積上限的,首先有效投報上限配建面積的競買(mǎi)人為競得人。

第四章 附 則

第四十七條 市內五區出讓或劃撥后土地處置事宜下放至各區資源規劃部門(mén)辦理,在委托執法權限范圍內,以市資源規劃部門(mén)名義行使權利。主要事項包括:

(一)劃撥(租賃)國有建設用地使用權轉協(xié)議出讓;

(二)劃撥?chē)薪ㄔO用地使用權轉讓;

(三)劃撥或出讓國有建設用地使用權改變規劃條件;

(四)劃撥或出讓國有建設用地使用權分割(合并)轉讓;

(五)國有建設用地使用權作價(jià)出資;

(六)國有建設用地使用權續期出讓(租賃)。

第四十八條 各區資源規劃部門(mén)負責因事權下放后引起的土地處置類(lèi)案件應訴、依申請進(jìn)行的信息公開(kāi)等工作。

第四十九條 本實(shí)施細則自印發(fā)之日起執行,鄭東新區、鄭州經(jīng)開(kāi)區、鄭州高新區、鄭州航空港區、上街區、各縣(市)可結合本地實(shí)際,制定實(shí)施辦法。

第五十條 本實(shí)施細則最終解釋權歸市資源規劃局。